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超级重磅!合生创展:坦途还是深渊?

更新时间:2021-10-10

  推荐失落掠夺的《时代青年》:湖南的摇滚乐队知道的人不多。(ps: 欢迎杆友们点第二天的歌,或将自己的歌发给我们,可以写句简短的话,我们会将音乐下面原文附上)

  根据证券时报报道,多位知情人士表示,合生创展集团拟收购恒大物业约 51% 股权,最终的交易细节仍有待双方进一步公告方可确定。

  10 月 4 日,恒大物业发布公告:短暂停牌,因为 一份构成内幕消息及可能全面要约公司股份的公告。

  同日,合生创展亦短暂停牌并公告:是有关本公司一项主要交易(本公司在该交易下同意收购一家在联交所上市之公司的股份)……

  在杠杆地产印象里,合生创展很 神秘 ,因为分外低调。年轻的杆友可能不会想到,这是一艘地产界曾经的 航母 。

  朱孟依,合生创展掌门人,1959 年 8 月出生于广东省梅州市丰顺县,1992 年与张荣芳、陆维玑夫妇一起在香港创办合生创展集团。

  2004 年,包工头出身的朱孟依领导合生创展,销售破百亿元,成为我国大陆地区首家破百亿的房企。注意,杠杆地产必须重复一遍,百亿级销售,那可是 2004 年。

  行业里经常说的段子是,当年恒大的销售额为 14.4 亿元、碧桂园为 32.4 亿元、富力地产 64 亿元、雅居乐为 45 亿元。

  这些十多年前的数据,准确性我们不好再去一一查证。但杠杆地产可以确认的是,那一年的确是朱孟依的高光时刻。

  有人称朱孟依 隐秘霸主 ,也有人说他是 地下教父 。能够被称为霸主、教父,不是一般人。

  事实上,当初的地产界就对合生创展有 华南五虎 之一的美誉,其余 四虎 分别是碧桂园,恒大,富力,雅居乐。

  但 2004 年之后的很多年,合生创展的故事没那么辉煌了。合生创展的销售额,这 10 多年,最高时也只有数百亿元,有时候甚至可怜到只有几十亿元。

  2020 年算是高增长期,公告显示,当年合生创展销售额 358.34 亿元,同比增长 53.68%。2021 上半年,合生创展销售及预售合约出售的物业总额 212.27 亿元。

  合生创展的业务分为地产、商业、物业管理、投资和基建五大板块。2021 上半年,其主营的地产板块确认销售额为 64.83 亿港元。有关交付及落成物业的整体平均售价为每平米 21241 港元(17776 元),较去年同期上升 8%。

  合约销售金额上面杠杆地产也说了:212.27 亿元。以产品类型分类来看,这其中以刚改盘销售占比最大,为 60%,其次是高端盘占比 38%,最后为远郊盘占比 2%;

  按区域来看,环渤海经济圈是合生创展的主要吸金地,今年上半年贡献了 102.96 亿元的合约销售额,其次为大湾区 78.15 亿元、长三角 31.16 亿元。

  从上述数据里,我们大概能看出合生创展的布局:主打中高端产品,深耕东部核心城市群。

  2021 上半年,合生创展按公平值透过其他全面收入列账的财务资产为 41.03 亿港元;按公平值透过损益列账的财务资产为 287.87 亿港元。于一级市场及二级市场之投资收入为 50.07 亿港元。

  朱孟依之女朱桔榕,出生于 1989 年,人大金融专业毕业,2012 年开始入主合生创展集团。先后担任总裁助理、执行董事、常务副总裁、董事会副主席等职务。投资板块也是在 二代 朱桔榕接班以后逐渐发展起来的。

  2021 上半年,合生创展的毛利率有所下降,从去年同期的 67% 下降至 63%,主要是由于物业发展分部交付产品的类型及档次所影响。

  净利率也随之下滑,从去年同期的 47.6% 左右,将至今年上半年的 35.3%。

  资产负债率来看,合生创展表现很稳定。今年上半年为 67.03%,最近的这近 10 年,合生创展的资产负债率都控制在 50%+ 至 60%+ 这个区间,波动较小。

  三道红线来看,合生创展是绿挡房企:剔除预收款后的资产负债率为 63.22%、净负债率为 75.28%、现金短债比为 1.06。

  现金及银行存款方面,合生创展 2021 上半年为 428.55 亿港元,2020 年末这一数据为 296.5 亿港元。现金及银行存款当中 76.19% 为人民币,余下 13.76%、10.04% 及 0.01% 分别为港元、美元及其他币种。

  此次和恒大的交易如果确如报道所言,51% 的股份超过 400 亿港元,对于合生创展来说,虽然接得了,但消化起来还是有压力。

  这次收购传言背后,隐约可以看到的是朱孟依的 野心 。虽然不做大哥很多年,但他从来不服气。比如在已经 掉队 许久后,2017 年,朱孟接连拿下数个万达的项目。

  理想很丰满,现实是:2020 年的合生创展,虽然实现高增长,但离 800 亿元还相差甚远。

  但如今,这几年留给房地产行业弯道超车的机会已经不多,物业赛道勉强算得上一个。此时出手,确实是个好时机。

  那么多 危险 ——从国美案中走出,安然度过 2008 年的金融危机,遭遇 京津新城 滑铁卢……都过来了。

  前方是坦途还是深渊?走了才知道。3000 多万平米的较低成本土储就是坚硬后盾。

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